“以房养(yǎng)老(lǎo)”能否(fǒu)以及何时能够成为广大居民的(de)养老可选项?随着北京率先明确(què)将试行不动产信托财产登记制度,这一(yī)话题的关注度也有所升温。
中共中央、国务院(yuàn)刚刚发(fā)布(bù)的《关(guān)于深化养老服(fú)务改革发展的意见》提出,要大力发(fā)展(zhǎn)养老金融,其中提到要“拓展养老服务信托(tuō)业(yè)务”。在(zài)我国老龄化速(sù)度加快、程度加深(shēn)背景下,考虑(lǜ)到国内住房反向(xiàng)抵押的(de)推进效果(guǒ)不及预期,能否在(zài)“以房养老”、不动产财富传承方面破局,成为正处(chù)于“新三分类(lèi)”转型期的信托公司一个(gè)重(chóng)要的探索(suǒ)方向。
中国信(xìn)托业协会近期发(fā)布(bù)的《2024年信托业专题研究报告》(下称《报告》)提到,信托在服务养老方面具有独特的(de)制度优(yōu)势,但目(mù)前我国养老信托仍处(chù)于起步(bù)阶段(duàn),还面临不少痛点(diǎn),其(qí)中(zhōng)首要难题就(jiù)是(shì)财(cái)产登(dēng)记与税收制度安排。
业内认为,北京在不(bú)动产信托(tuō)登记制度上的破冰(bīng),为其(qí)他一二线城市乃至(zhì)全国的制度完善打开了空间,从而让“以房养(yǎng)老”信(xìn)托实践有了更(gèng)多(duō)可(kě)能性,但还有待税(shuì)收等(děng)相关(guān)配(pèi)套制度的进一步完善,生态圈(quān)的打造和(hé)信(xìn)托公司商(shāng)业模式的转(zhuǎn)变、专业能(néng)力的提升同样(yàng)重要。
“以房(fáng)养(yǎng)老”缘何(hé)难普(pǔ)及
“养老(金融(róng))最主要(yào)是解决钱从哪里来的问题,资金(jīn)来源非常重要。”《报告(gào)》专题课题(tí)组成员(yuán)上海(hǎi)信托战略发(fā)展总部副总经(jīng)理付(fù)宇翔在(zài)《报告》发布(bù)会(huì)上表示,从国外经验来看,房产等多(duō)元资产是养老资金的(de)一个重要来源,这(zhè)可以为我国应(yīng)对老龄化带来很多启发。
《报告》提到(dào),美(měi)国、日本(běn)等成熟(shú)经济体养老(lǎo)金融发展的特点之一是利(lì)用养老金融体系,通过盘活房产的方式(shì)为老年(nián)人提供(gòng)养老所需的资金。以日本为例,日本的(de)“倒按揭”贷款试点始(shǐ)于1981年,至今已有超过40年的历史,在此期(qī)间,相关制度不断完善(shàn),并发展(zhǎn)出抵押(yā)、信托(tuō)等(děng)多种模式,互为补充(chōng)地满足老(lǎo)年人“以(yǐ)房(fáng)养老”的(de)需求。
房(fáng)产同样占(zhàn)据我国(guó)居民财富的较大比(bǐ)重,关于“以房养老”话题的讨论由来已(yǐ)久(jiǔ),“倒按(àn)揭”探索(suǒ)也已推进(jìn)多年,但节奏缓慢。
“过往我国‘以房养老(lǎo)’的(de)模式主要是住(zhù)房反向抵押,经(jīng)历(lì)过一轮(lún)初期(qī)探(tàn)索,总体成效并不显著。”付宇翔称,住房反向抵押模式在推广(guǎng)过程中受到来(lái)自供给和需求端的双重阻力。
住房反向(xiàng)抵押模式,主要是(shì)指“老年人住房反向抵押养老(lǎo)保险”,这是一种将住房抵押与终身养老年金保险(xiǎn)相结合的创新型商业养老(lǎo)保险(xiǎn)业务,即拥有房屋完全(quán)产权(quán)的老年人将(jiāng)其房(fáng)产抵押给保险公司,继(jì)续拥有房(fáng)屋占有、使(shǐ)用(yòng)、收益和经抵(dǐ)押权人同意的(de)处置权(quán),并按(àn)照约定条件(jiàn)领取养老(lǎo)金直至身故(gù);老年人身故(gù)后(hòu),保险公司获(huò)得抵押房产(chǎn)处置权,处置所得(dé)将优先用于偿付养(yǎng)老保(bǎo)险相关费用(yòng)。
2013年9月,国(guó)务(wù)院制定《关于(yú)加快发展养老服务(wù)业的若干意(yì)见》,提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。次(cì)年6月,原保监会起草了《关于(yú)开展老年人住房(fáng)反向抵押养老保险试点的指导意(yì)见》,计划于2014年7月1日起至2016年6月30日在北(běi)京、上海、广州、武汉四个(gè)城(chéng)市进行(háng)业(yè)务试点;2016年7月,原保监(jiān)会决定将(jiāng)试点范围扩大至各直(zhí)辖市、省(shěng)会城市、计划单列市以及江苏省(shěng)、浙(zhè)江省、山东省、广东省(shěng)的部分地级市,试点期间(jiān)延长至2018年6月30日;2018年7月,原银保监会发布通知(zhī),决定将(jiāng)老年(nián)人住房反向抵(dǐ)押养老保险扩大(dà)到全(quán)国范(fàn)围开展(zhǎn)。
但近年来(lái),市场上(shàng)的相关动态消息和(hé)推进成果数(shù)据不多,反而(ér)成为(wéi)一(yī)些不法分子(zǐ)筹划养老(lǎo)金(jīn)融骗局的(de)“噱头(tóu)”。更早前(qián)的公开资料显示,2016年10月(yuè)和2015年3月(yuè),原保监会曾批复同意了中国人寿、幸(xìng)福人(rén)寿(shòu)相关业务产品的保险条款和保险费率。
《报告》认(rèn)为,国外“倒按揭”模式在我国推行困难有多方面原因,包括配套(tào)制度建设的缺失(shī),以及该模式与中国居(jū)民传(chuán)统的养老(lǎo)观念存在一定冲突(tū)等。“积(jī)极探索‘以房(fáng)养老(lǎo)’信托这类‘存房养老’的模(mó)式,可以成为(wéi)中国特色‘以(yǐ)房养(yǎng)老’发展(zhǎn)的重要路径。”《报告》称。
制(zhì)度堵(dǔ)点正在打通
“以房养老”信(xìn)托将如何(hé)破解(jiě)过去模式推广过程中的痛点(diǎn),又面临哪些新的堵(dǔ)点?
付宇翔(xiáng)认为,作为养老服务信托的(de)一(yī)种,“以房养老”特色化信托方案一方面(miàn)在(zài)需求(qiú)端更符合中国(guó)人的养老观念,即老年人无需(xū)将房产抵押;另一(yī)方面,“以(yǐ)房养老”信托对于(yú)信托公司而言(yán)是服务信托的一类,不(bú)会带来金融系统性风(fēng)险。此外,相较(jiào)于老年(nián)人自行出租(zū)房(fáng)屋养老或是换房养老,信托可以发(fā)挥(huī)财产保护和财产隔离(lí)功能。
他进一步介绍说,“以房养老”信托的业务逻辑在于,房产将作为老年人(rén)的家(jiā)庭财产,在老年人(rén)在世时作(zuò)为其养老的资金(jīn)来源之一,即委托人(rén)以自己的不动产产权设立信托,产权转移至(zhì)受托人名下并登记为信托财产,受(shòu)托人以信(xìn)托财产所有权人的名义(yì)委托资产服务机构(gòu)管理、运用该(gāi)处(chù)房(fáng)产,取得资金收(shōu)入并归入信托财(cái)产(chǎn),用于支付合同约定(dìng)的养老费用(yòng);老年人离世后,不动(dòng)产则将按照委托(tuō)人意愿处置或运用,相关收入可以(yǐ)作为其财(cái)富(fù)传承(chéng)的一部分,也可以发挥社会公益(yì)作用(yòng)。
付宇翔认为,借鉴国外经验并结合国内实际,这将(jiāng)在(zài)很大(dà)程度上解决养老“钱从哪儿(ér)来”的(de)问题(tí),即通过拓展资产类型,将房产等多元(yuán)资产(chǎn)装(zhuāng)入信托以为(wéi)养老资金“开源”。而(ér)在服务养老方面,信托有着(zhe)财产隔离(lí)等独特的制(zhì)度(dù)优势(shì),且支持现金(jīn)之(zhī)外的多元化(huà)养(yǎng)老财产(chǎn),提供的养老金融产品或服务也可以更加灵活、多元。
但这一畅想要落地(dì),面临(lín)着制(zhì)度上的“堵点”,两个(gè)核(hé)心(xīn)问题一(yī)是信托财(cái)产的登记问题,二是不动产产权过户涉及(jí)的税收问题。
事实上,信托财产登(dēng)记制度的缺位困(kùn)扰信托行业已(yǐ)久(jiǔ)。尤其在2023年6月信托业务“新三分(fèn)类(lèi)”新规实施(shī)后,监管鼓(gǔ)励发展的家族信托(tuō)、家庭(tíng)服(fú)务信(xìn)托、风险处(chù)置服务(wù)信托等资(zī)产服务(wù)信托业务,对应的很大一部(bù)分(fèn)信托财产都涉(shè)及股权(quán)、不(bú)动产(chǎn)等。
好消息是,近年来,上海、北京、天津、杭州(zhōu)等(děng)地(dì)都(dōu)在(zài)不动产信托领域进行了积(jī)极探索。就在2024年12月,国家金(jīn)融(róng)监督管理总局北京监管局、北京(jīng)市规划和自然(rán)资源委员会联合发布了《关于做好不(bú)动产信托财产登(dēng)记(jì)工作的通(tōng)知(试行)》(下称(chēng)《通知》),明(míng)确(què)了不动产装(zhuāng)入(rù)信(xìn)托的(de)操作(zuò)路径和落地依据。
文件明确,不动产信托(tuō)是指(zhǐ)委托人依法(fǎ)将其不动产转移(yí)给信托(tuō)机构,由(yóu)信托机构按照(zhào)委(wěi)托人的(de)意愿以受托人名义进行(háng)管理、运用(yòng)和处分的信托(tuō)业务。不动(dòng)产(chǎn)信托财产登记,则是(shì)指委托人将国有土地(dì)上已取得合(hé)法(fǎ)不动(dòng)产权证书的不(bú)动产相关权利转(zhuǎn)移给信(xìn)托(tuō)机构,依法向(xiàng)不动产(chǎn)登记机构申(shēn)请将信托财产(chǎn)权利和其他法定(dìng)事(shì)项记载于不动产(chǎn)登记(jì)簿的(de)行为。
根据《通知》安排(pái),不动产信托财(cái)产登(dēng)记的办理流程分三(sān)步:一是(shì)办理(lǐ)信(xìn)托产品预登(dēng)记。不动(dòng)产信托成(chéng)立(lì)前(qián),信(xìn)托机(jī)构应当根据(jù)信托(tuō)登记相关规定在中国信托登记有(yǒu)限责任公(gōng)司办理信托(tuō)产品(pǐn)预登记,取得产品编码、信托预登记完成通知书。二(èr)是委(wěi)托(tuō)人与(yǔ)信(xìn)托机(jī)构共同签订信托文件,且信托(tuō)文件中应明确信托(tuō)目的(de)、信(xìn)托财产、信(xìn)托期限、信托当事人的权利义务(wù)、信(xìn)托财产管理、运用和处分等具(jù)体内容。三是委托人与(yǔ)信托机构(gòu)共同向不动产登记机构提出(chū)登(dēng)记申请,不(bú)动产登记机构根据契税(shuì)完(wán)税(或减免税(shuì))凭证(zhèng)、信托文件及中国信托登(dēng)记有限责任公司出具的证明文件办理(lǐ)不动产(chǎn)转移登记。
业内普遍认为,尽管(guǎn)税收等配套(tào)细则还有(yǒu)待完善,但这已经标志着不动(dòng)产(chǎn)信托财(cái)产登(dēng)记制度(dù)建(jiàn)设(shè)向前迈(mài)出(chū)了(le)一大步。
“这对我们信托行业(来说(shuō))是一个令人振奋的(de)好(hǎo)消息。”付宇翔(xiáng)认为,这也会成为推动全国各地尤其(qí)一二线城市跟(gēn)进落实相关政策的重要契机,为包括“以(yǐ)房养老(lǎo)”信托在内的(de)不动产信托(tuō)落地提供(gòng)更多可能。
但他也强调,相关业务(wù)的推进还(hái)涉及银行、房(fáng)产运营机(jī)构、养老服(fú)务机构、资产管理机构等多(duō)方“角(jiǎo)色”,既需(xū)要打造一个成(chéng)熟生态圈协同展业(yè),也考验着信托(tuō)公司的专(zhuān)业能(néng)力(lì)。